开发商破产了，我买的期房还没交付，首付和按揭还能要回来吗？

先说结论：能不能拿到房，取决于三个变量——您是否属于"商品房消费者"、房款付到什么程度、合同有没有办理预告登记或已经交付占有。这三条命中任何一条，结果都可能完全不同。

最高人民法院2026年9月4日印发的《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）专门用一章讲购房人权利保护。其中第9条明确：破产受理前购房人已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条解除购房合同。您的情况里，银行按揭款已经放给开发商，通常视为您已付清全款，务必把首付凭证、按揭放款记录、开发商收款确认全部找齐。

如果您购房是用于自住或改善居住，属于"消费性购房人"，第10条的规定更有利：已签订合法有效书面购房合同、所购房屋用于满足刚性或改善型居住需求的，合同应当继续履行，权利顺位按《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）确定——简单说，您的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。

如果既不是消费性购房、又没有付清全款，管理人有权解除合同，购房款返还请求权按普通债权清偿，这是烂尾楼业主最被动的顺位。这时候要看有没有办理预告登记（第11条：不得以未付全款为由解除，具备条件的应办理本登记），或者是否已经合法占有房屋（第12条：管理人请求解除并收回房屋的，法院不予支持）。

还有一个关键细节在一房数卖（第16条）：数份合同都有效时，按已办产权登记或预告登记、已合法占有、合同履行情况、签约先后的顺序确定保护顺位，但恶意办理登记的人不能优先于已合法占有的购房人。

按揭方面，第18条给了明确出路：购房合同被确认无效、撤销或解除，导致贷款合同目的无法实现的，可以请求解除贷款合同；解除后由开发商把收受的贷款本息分别返还银行和购房人，银行不能再要求您继续还贷。这一条对停供断贷的业主尤其重要。

您现在要做的几件事：第一，立即向管理人申报债权，并明确登记请求权类型为"继续交付房屋并办理过户"，不要只登记金钱债权（第19条要求分类登记）；第二，书面主张自己属于商品房消费者，附唯一住房证明、家庭成员、社保或户籍等材料；第三，核对按揭放款凭证，主张已付全款；第四，关注债权人会议和管理人选任，必要时联合其他业主聘请专业律师参与；第五，在破产程序终结前房屋具备交付条件的，及时要求交付并办理登记，同时准备支付剩余房款。