最高人民法院9月4日印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》，自印发之日起施行。纪要用七个部分统一房企破产中的管辖、财产认定、购房人权利保护、建设工程价款优先权、债权清偿顺序等裁判尺度，明确消费性购房人的合同应当继续履行。
这份纪要以法〔2026〕137号印发，源自2025年12月30日最高法在北京召开的全国法院审理房地产企业破产案件座谈会。房地产企业破产动辄涉及数百上千户购房人、施工方、金融机构，债权关系复杂、涉稳风险突出，此前各地法院在管辖、购房人保护、工程款优先权等问题上尺度不一，这份纪要试图给出统一答案。
购房人保护单列一章（第四部分），是全文最受关注的内容。第9条明确：破产受理前购房人已经支付全部购房款的，管理人不得依据企业破产法第十八条解除购房合同。第10条更进一步：已签订合法有效书面购房合同、所购房屋用于满足刚性或改善型居住需求的消费性购房人，合同应当继续履行，权利顺位按《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）确定。
没付全款、也不是消费性购房人的，处境明显被动：管理人有权解除合同，购房款返还请求权按普通债权清偿，能拿回多少取决于破产财产。纪要给出了两条补救通道：办理了预告登记的，管理人不得以未付全款为由解除，具备条件的应办理本登记（第11条）；已经合法占有房屋的，管理人请求解除并收回房屋的，法院不予支持（第12条）。
一房数卖的顺位规则也清晰了（第16条）：数份合同均有效时，按已办理产权登记或预告登记、已合法占有、合同履行情况、签约先后的顺序确定保护顺位，但恶意办理登记的人不能优先于已合法占有的购房人。按揭贷款方面，购房合同解除导致贷款合同目的落空的，可以解除贷款合同，由开发商分别向银行和购房人返还本息，银行不能再要求购房人继续还贷（第18条）。
对施工方和金融机构，纪要同样给出规则：建设工程价款优先受偿权的行使范围与顺位、抵押权与购房人权利的冲突处理、破产受理后保全措施的解除与移交、关联企业实质合并破产的审慎适用等。房企破产案件的专业性极强，无论您是购房人、施工方还是债权人，建议在债权申报阶段就引入专业律师，避免因申报类别错误而丧失优先顺位。纪要全文已收录本站"法律法规"栏目。
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